Årsredovisning i bostadsrättsförening: Så läser, tolkar och förstår du den

Ett viktigt ämne som ofta glöms bort när man köper lägenhet är att granska bostadsrättsföreningens årsredovisning. Få tips om vad du ska titta efter, och förklaringar till vad de olika termerna och nyckeltalen betyder. 

Det är inte alltid lätt att förstå sig på en årsredovisning från en bostadsrättsförening. Många skruvar på sig av blotta tanken. Men det behöver inte vara svårt. Däremot är det viktigt för att du som ska köpa en bostadsrätt ska kunna göra ett så bra och informerat val som möjligt. Med en god överblick av årsredovisningen blir du tryggare som köpare. I denna guide får du många goda råd som underlättar dess läsning och förståelse.

Du kan också klicka här för att längre ner i artikeln se en video med goda råd om hur du bäst tolkar föreningens årsredovisning.

Var hittar jag årsredovisningen?

I de flesta fall hittar du bostadsrättsföreningens årsredovisning i lägenhetens bostadsbeskrivning (bostadsannons) på mäklarens webbsida. Skulle den inte finnas bland dokumenten där, så kan du gå vidare till föreningens hemsida där den också brukar redovisas. Sist men inte minst så finns årsredovisningen ofta fysiskt att tillgå på visningen. Det är dock en fördel om du har kunnat titta igenom årsredovisningen innan visningen.

Varför ska jag läsa årsredovisningen? Räcker det inte med att titta på föreningens betyg?

Många nöjer sig med att titta på bostadsrättsföreningens betyg som presenteras på olika jämförelsesidor och bostadsportaler, och låter bli att läsa årsredovisningen. Fast räcker det? 

Betygsskalan ger en indikation kring föreningen. Men är du intresserad av att köpa bostadsrätt ska du inte nöja dig med enbart det, utan gå vidare och se vad som ligger bakom betygen. Vissa nyckeltal är viktigare än andra, och dessa ska vi titta på här. 

Läs gärna föreningens årsredovisning innan du går på visning.

Viktiga delar i årsredovisningen att känna till:

Det första man ser när man öppnar en årsredovisning är en förvaltningsberättelse. Den ger en väldigt bra bild av vad som hänt i föreningen under året, och vilka kommande utmaningar som föreningen står inför. Här får du även en översyn av resultaträkningen, som är nästa del. För den som inte gillar att dyka ner i siffrorna utan mest vill få en snabb överblick är förvaltningsberättelsen väldigt bra.

Därnäst i årsredovisningen kommer man in på resultaträkningen. I den tas det upp vilka intäkter och kostnader som föreningen har. Intäkter kan till exempel vara de månadsavgifter som betalas av föreningens medlemmar, men även hyresintäkter via lokaler som föreningen äger. Under kostnadsposten redovisas driftskostnader och övriga kostnader som föreningen har.

Varför kan föreningar redovisa negativa resultat?

Bostadsrättföreningar strävar efter att hamna på ett nollresultat, det vill säga att de varken går minus eller plus. På visningar får mäklare ibland frågan varför föreningar ofta redovisar ett negativt resultat. Svaret är att det många gånger kan ha att göra med att bostadsrättsföreningen måste redovisa avskrivningar på föreningens byggnader, och det är ingen faktisk kostnad som föreningen har, utan det är mer av en bokföringsteknisk åtgärd. Därför är det viktigt att i resultaträkningen förhålla sig till avskrivningar och resultat och se skillnader dem emellan.

”Jag blir snurrig av alla siffror, vad ska jag göra?”

Om du inte känner dig hemma med siffror och nyckeltal, satsa först och främst på förvaltningsberättelsen. Läs den lite extra för att förstå vad  föreningen har gjort historiskt under året och kika på vad som händer framåt.

Vad ingår i månadsavgiften, och kan något tillkomma?

Ofta ingår uppvärmning, varm- och kallvatten, gemensam el, kabel-tv och bredband i månadsavgiften. Men kom ihåg att föreningens kostnader också ska täckas via månadsavgiften, som till exempel underhåll och räntekostnader. När du köper lägenhet ska du alltid se över vad som ingår i månadsavgiften (årsavgiften) till den aktuella bostadsrättsföreningen. Tänk även på att du som ägare av en bostadsrätt själv kommer att behöva stå för kostnader om något går sönder i lägenheten. Därför bör du alltid bygga upp en buffert för oförutsedda händelser. 

Vilka övriga nyckeltal i årsredovisningen bör jag se över?

Belåning per kvadratmeter

När man tittar på nyckeltal kring föreningens belåning per kvadratmeter gäller det att hålla tungan rätt i mun. Det är lätt att fastna i en föreställning kring vilka tal som är okej, och vilka som inte är det. Men om du inte ser till bakgrunden riskerar du att missa helheten. Försök därför förstå anledningen till varför siffrorna för belåning per kvadratmeter ser ut som de gör. 

Till exempel har en nybildad förening i nyproducerade byggnader ganska naturligt en högre belåning än en som funnits länge och hunnit betala av på sina lån. Å andra sidan kan nyproducerade lägenheter vara energismarta och behöva mindre underhåll.

Högre belåning kan också betyda att föreningen har gjort stora renoveringar nyligen och tagit nya lån. Då har man gjort investeringar framåt, och det kanske dröjer tills det är nya renoveringar på gång.

Medan en lågt belånad förening kanske har stora renoveringar framför sig, och behöver ta nya lån.

Tips: Se på föreningens underhållsplan för att få en bild av vad som har gjorts, och vad man kommer behöva göra framåt.

Äger föreningen marken?

En viktig punkt du som köpare också bör titta på är om föreningen äger marken, eller om marken är en tomträtt. Utöver räntekostnader och lån så är tomträttsavgiften (eller tomträttsavgälden som det egentligen heter) den enskilt största kostnaden som en förening kan ha.

Vad är en tomträtt, och hur påverkar det mig?

Precis som namnet tyder på innebär en tomträtt att man har rätt att ha byggnaden på tomten, men inte äger marken. Tomträtter har funnits sedan 1907, och de hyrs av kommunen mot en avgift. Vid tomträtt äger bostadsrättsföreningen inte marken, utan hyr den under löptider som kan variera mellan exempelvis 10 och 15 år. 

För dig som ska köpa lägenhet i bostadsrättföreningen är det viktigt att se hur lång löptid som gäller för tomträtten. Hur stor är kostnaden, och är den på väg att omförhandlas i närtid? Kommer den att höjas, sänkas eller ha motsvarande avgift som idag?

Det kan alltså vara en föränderlig avgift, som man egentligen inte tänker så mycket på. Så det är ett tips att ha koll på när upphandlingen förfaller gentemot kommunen.

Om du i framtiden vill hyra ut bostadsrätten i andra hand, vilka regler gäller?

Hur påverkas föreningen av hyresrätter?

När det finns hyresrätter i föreningen (och inte enbart bostadsrätter), kan det påverka de rörliga kostnaderna. Har föreningen hyresrätter så innebär det en framtida ”dold” intäkt när det ombildas, den intäkten redovisas inte förrän det sker. Det kan innebära en stor framtida intäkt för föreningen när de ombildas från hyresrätt till bostadsrätt.

Det kan även finnas hyreslokaler inom en bostadsrättsförening. Har föreningen mycket hyreslokaler så inbringar det ofta bra inkomster, vilket kan vara ett bra komplement till föreningens intäkter.

Äkta eller oäkta förening?

Var medveten om att minst 60 procent av en bostadsrättsförening ska bestå av privatägda bostadsrättslägenheter för att få räknas som en äkta bostadsrättsförening. Annars är föreningen en oäkta bostadsrättsförening. Skillnaden däremellan märker du som privatperson främst när du ska sälja bostaden. Säljer du en bostadsrätt i en oäkta förening kommer du att få betala en högre reavinstskatt och förlorar rätten till eventuellt uppskov på vinstskatten.

Hur är föreningen energiklassad?

En annan sak att titta på inför bostadsköpet är energideklarationen. Den brukar även banken som ska bevilja lån till bostadsköpet vara ganska måna om att se över.

Se efter hur föreningen är energiklassificerad. Det finns även Svanenmärkta föreningar och andra ”gröna” energiklassningar. I sådana fall kan banken ibland erbjuda något rabatterade bolån, så kallade ”gröna bolån”, så det kan vara värt att titta på den delen. Nyproducerade bostäder har ofta en mer förmånlig energiklassning.

Bostadsrättföreningens energiklassificering kan påverka dina kostnader.

Hur ser föreningen på att hyra ut i andra hand?

En fråga som förr eller senare kan komma på tal när man bor i lägenhet är att hyra ut i andra hand. Du kanske köper sitt första boende, och vill hyra ut i andra hand under något skede av livet. Kanske vill du bli sambo, flytta  utomlands eller studera på annan ort. För att få lov att hyra ut bostadsrätt i andra hand behöver du dock styrelsens tillåtelse. Föreningens regler kring detta står normalt i stadgarna. Det kan vara bra att veta vilka regler som gäller i din framtida bostadsrättsförening redan från början.

Hur fungerar det med delägare i en bostadsrätt?

Banken får ibland frågor kring delägarskap och bostadsrätter. Kanske är det en förälder som vill gå in som delägare för att hjälpa ett barn som ska flytta hemifrån. Innan en förälder väljer att köpa bostad till sina barn är det viktigt att se hur föreningens stadgar ställer sig till delägarskap. I stadgarna står det ofta hur stor andel som respektive delägare måste eller får äga. Det kan exempelvis vara så att man som förälder får äga 10 procent, och barnet 90 procent.

Får juridiska personer köpa i föreningen?

Vissa bostadsrättsföreningar godkänner att en juridisk person har verksamheten i föreningen, medan andra inte gör det. Det är ganska ovanligt att juridiska personer godkänns inom bostadsrättföreningar, men om det godkänns ser man det ofta högt upp i bostadsannonsen. Det är någonting som man ofta vill lyfta fram som positivt.

Topp 5: Viktigast i bostadsrättsföreningens årsredovisning

Sammanfattningsvis, vad är det viktigaste att se närmare på?

1. Kolla upp om föreningens byggnader står på en ägd fastighet eller tomträtt.

2. Ta en extra titt på underhållsplanen, för att få en bild av vilka renoveringar som har gjorts och vad som är på gång framåt. Då kan du till exempel bilda dig en uppfattning om det är stora lånebehov framöver.

3. Se igenom årsredovisningen och övrig dokumentation innan visningen. Då kan du fokusera på hur det faktiskt är att bo i lägenheten när du väl är på visningen.

4. Om du inte vill granska precis allt – läs förvaltningsberättelsen. Den speglar historiskt vad som har hänt under året, och hintar om vad som komma skall. Samt om föreningen känner till någonting som de vill presentera för framtida potentiella köpare.

5. Ta hjälp i ämnet om du behöver. Mäklaren kan svara på frågor om föreningen, och även styrelsen kan svara på dina funderingar om du är intresserad av köpa en bostadsrätt inom föreningen.

Experternas råd: Så tolkar du en årsredovisningen från en bostadsrättsförening

I denna video diskuterar Martin Sundelin, mäklare på Bjurfors, och Sandra Davidsson, erbjudandeansvarig på SEB Private Bankning och Marlene Wahlqvist, credit advisor, SEB Private Banking kring hur du bäst förstår föreningens årsredovisning. Få experternas bästa råd kring hur du kan tänka och resonera kring årsredovisningens nyckeltal.