Guide: Hyra ut bostadsrätt – så går det till 

Funderar du på att hyra ut din bostadsrätt? Kanske ska du jobba på annan ort en längre tid eller testa på att bo ihop med din partner? Det är mycket att tänka på om du ska hyra ut en bostadsrätt och det finns en del regler du behöver förhålla dig till vid en uthyrning. Men lugn, vi guidar dig steg för steg och går igenom allt du behöver veta om att hyra ut bostadsrätt. 

Om du är intresserad av att hyra ut din bostadsrätt så bör du först ta reda på om du faktiskt får hyra ut bostaden. Även om du äger din bostadsrätt så behöver du oftast bostadsrättsföreningens godkännande för att få hyra ut din bostadsrätt. Olika föreningar har olika regler och genom att titta i stadgarna får du reda på hur reglerna i just din förening ser ut när det gäller att hyra ut bostadsrätt. 

Giltiga skäl att hyra ut bostadsrätt 

Även om bostadsrättsföreningen kan neka din ansökan om att hyra ut din bostadsrätt så finns det vissa skäl de faktiskt måste godkänna. Bostadsrättslagen reglerar vad som gäller vid uthyrning av bostadsrätt, så även om föreningen nekar din ansökan så kan du ändå ha rätt att hyra ut. 

Det finns ett antal så kallade giltiga skäl som bostadsrättsföreningen bör godkänna enligt reglerna i Bostadsrättslagen. Några exempel på giltiga skäl: 

• Du ska hyra ut till egna barn eller närstående. 

• Du har svårt att sälja din bostad på grund av marknadsläget. 

• Du ska flytta ihop med din partner för att testa att bo ihop. 

• Du ska arbeta, studera, göra lumpen eller vårda en anhörig på annan ort. 

Om du bara ska hyra ut ett rum i lägenheten och samtidigt bo kvar behöver du inte få godkännande från bostadsföreningen, det är skillnad på att ha en inneboende och att hyra ut hela bostaden utan att du själv bor där. 

Skälig hyra vid andrahandsuthyrning 

När du ska hyra ut din bostadsrätt i andra hand har du rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra som täcker dina boendekostnader, det vill säga driftkostnader och kapitalkostnader för eventuella bolån. När du sätter en hyresnivå är det enklast att använda din egen boendekostnad som utgångspunkt. I vår guide kan du läsa mer om boendekostnader och hur du räknar ut dem 

Om du hyr ut lägenheten möblerad får du göra ett påslag på hyran, men påslaget får inte överstiga 15 procent av vad du själv betalar i hyra. Om du väljer att lägga till kostnader för el och bredband i hyran du tar ut från din hyresgäst får tilläggen inte överstiga vad du själv betalar för dessa kostnader. 

Se till att inte ta ut en orimligt hög hyra, då kan den nämligen klassas som oskälig. Om du tar ut en oskälig hyra kan hyresgästen höra av sig till Hyresnämnden och ansöka om att få tillbaka den delen av hyran som är oskälig (för upp till två år tillbaka i tiden) och ansöka om att hyran sänks för den fortsatta hyrestiden. 

Skatteregler vid uthyrning av bostadsrätt 

När du hyr ut din bostadsrätt i andra hand har du rätt att göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år från din hyresintäkt. Det innebär att om du hyr ut för under 40 000 kronor under ett år så blir din uthyrning helt skattefri. Om du hyr du ut för mer än 40 000 kronor per år så skattar du för de hyresintäkter som överstiger det beloppet. 

Utöver schablonavdraget får du även göra avdrag för månadsavgiften du betalar till bostadsrättsföreningen. Däremot får du inte göra avdrag för eventuellt kapitaltillskott du betalar till föreningen, som exempelvis går till amortering av föreningens lån eller för tillbyggnad eller ombyggnad av föreningens fastighet. Fråga din förening hur stort kapitaltillskott du har betalat in när det är dags att deklarera. Om din förening tar ut en extra avgift från dig för uthyrningen så är även denna avgift avdragsgill. 

Du kan läsa mer om skatteregler vid andrahandsuthyrning hos Skatteverket.  

Hyr ut din bostadsrätt – steg för steg 

1. Hitta en passande hyresgäst 

Att hitta en pålitlig hyresgäst är en viktig del av processen att hyra ut din bostadsrätt. Personen du hyr ut till måste ta väl hand om din bostad och kunna betala hyran i tid varje månad. 

Du kan exempelvis hitta lämpliga hyresgäster genom att: 

• Fråga runt bland vänner och kollegor. 

• Lägga upp en efterlysning på sociala medier, exempelvis Facebook eller Instagram. 

• Lägga upp en annons på Blocket eller liknande plattformar. 

Om du väljer att lägga upp en bostadsannons på sociala medier eller på någon annan plattform är det bra om annonsen innehåller följande uppgifter: 

• Boyta och antal rum 

• Hyra 

• Hyresperiod 

• Vad som ingår i hyran 

• Vilka krav du har på en hyresgäst 

• Foton på bostaden 

• Kontaktuppgifter till dig 

Bjud sen in de främsta kandidaterna till en bostadsvisning. På så sätt får de en chans att se bostaden i förväg och du får en möjlighet att utvärdera dem som lämpliga hyresgäster. Du kan be potentiella hyresgäster att skicka exempelvis arbetsintyg eller studieintyg och referenser från tidigare hyresvärdar. 

2. Ansök om att få hyra ut din bostadsrätt 

För att få hyra ut din bostadsrätt behöver du som sagt oftast få ett godkännande från din bostadsrättsförening, och de behöver även godkänna vem du hyr ut till. Enligt Bostadsrättslagen kan styrelsen endast neka din uthyrning om de har en godtagbar anledning, exempelvis om din hyresgäst har dåliga referenser eller om du har tänkt hyra ut i vinstsyfte. Om din bostadsrättsförening inte godkänner din uthyrning trots att den baseras på något av de giltiga skäl som nämndes tidigare så kan du vända dig till Hyresnämnden för att få ditt ärende prövat. 

3. Skriv hyreskontrakt 

När uthyrningen och hyresgästen är godkänd av bostadsrättsföreningen är nästa steg att skriva kontrakt. Kontraktet bör alltid vara skriftligt för att skydda både dig och din hyresgäst. Med ett skriftligt kontrakt på plats kan ni alltid gå tillbaka och hänvisa till vad som faktiskt har avtalats. Det finns en hel drös med kostnadsfria kontraktsmallar på nätet, men vill du säkerställa att kontraktet blir juridiskt korrekt bör du anlita juridisk hjälp. Till exempel kan juristfirman Familjens Jurist, som vi på Bjurfors samarbetar med, hjälpa till att säkra kontraktet ur juridisk synvinkel.

Tänk på att ta fram två kopior av hyreskontraktet till signeringen. Båda parter signerar med datum, ort och namnförtydligande och behåller sedan varsin kopia efter signeringen. 

4. Inventarielista och protokoll över eventuella skador 

Om du hyr ut bostaden helt eller delvis möblerad är en inventarielista en viktig bilaga till hyreskontraktet. Där listas alla inventarier som lämnas i bostaden under uthyrningsperioden. Tänk på att även vitvaror räknas som inventarier, exempelvis kylskåp. 

Se också till att upprätta ett protokoll över befintliga skador i din bostad. Som hyresvärd är det nämligen ditt ansvar att kunna bevisa eventuella nya skador som uppkommit under uthyrningstiden. 

Både inventarielistan och protokollet över befintliga skador måste vara signerade av båda parter för att vara giltiga.

5. Se över försäkringar 

Som hyresvärd bör du ha en hemförsäkring med bostadsrättstillägg när du hyr ut din bostadsrätt i andra hand. Ta kontakt med ditt försäkringsbolag inför uthyrningen för att se om du behöver göra några ändringar i din försäkring inför uthyrningen. 

Hyresgästen omfattas inte av din hemförsäkring och bör därför teckna sin egen hemförsäkring inför uthyrningen. 

6. Energideklaration

När du ska hyra ut din bostadsrätt måste du kunna visa upp en giltig energideklaration för lägenheten. 

Kolla upp din hemförsäkring innan du hyr ut.

Vanliga frågor och svar vid uthyrning av bostadsrätt

Fråga: Kan en hyresgäst få besittningsrätt efter en viss tid vid uthyrning av bostadsrätt? 

Svar: Nej. När du hyr ut en bostad du själv äger gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Enligt lag kan en person som hyr en privatbostad i andra hand, villa eller bostadsrätt, inte få besittningsrätt. 

Fråga: Vem bör sköta betalningen av månadsavgift och andra räkningar under uthyrningstiden? 

Svar: Det bästa upplägget är att du själv sköter betalningen av räkningarna där du är betalningsansvarig, och ser till att dessa räkningar betalas i tid. Det är du som ägare av bostadsrätten som ansvarar för att månadsavgiften betalas. Om du låter dina avtal med exempelvis bredbandsleverantör och elbolag löpa på under uthyrningstiden så gäller även där att det är du som ansvarar för att räkningarna betalas i tid. 

Fråga: Vad händer om jag hyr ut min bostadsrätt trots att bostadsrättsföreningen säger nej? 

Svar: Om du går vidare med att hyra ut bostadsrätt i andra hand utan samtycke eller tillstånd från bostadsrättsföreningen riskerar du att förverka bostadsrätten och därmed förlora rätten till bostaden.

Och sedan då?

Efter att du har hyrt ut din bostadsrätt kanske du bara flyttar in igen, kanske har du saknat hemmet och kan inte vänta på att få "boa" in dig igen. Eller så har du kommit fram till att en annan bostad skulle passa dig bättre nu. Då är det läge att sälja, och helt nya frågor och funderingar uppstår. Här kan du läsa mer kring att sälja bostadsrätt och få goda råd kring hur du bästa går till väga för att göra en så lyckad affär som möjligt.