Vad innebär amorteringskrav?

Amortering och amorteringskrav är begrepp som många med bolån behöver känna till. Här förklarar vi vad amorteringskrav är, vilka regler som finns och hur du räknar ut hur mycket du behöver amortera på dina lån. 

Amortering är den summa du betalar av på ett lån, utöver räntekostnaderna. För varje amortering du gör minskar därmed också din skuld. 

När du tecknar ett bolån kommer du och banken överens om en amorteringsplan, vilket är en plan för hur och när lånet ska återbetalas.

I samband med att du tecknar ett bolån kommer du och långivaren överens om en amorteringsplan, det vill säga en plan för hur och när lånet ska återbetalas. Du kan komma med önskemål kring upplägget, men hur mycket du behöver amortera varje år styrs främst av något som kallas för amorteringskravet. I den här guiden går vi igenom allt du behöver veta om amortering och amorteringskravet.

Om ditt bostadslån uppgår till 50 procent eller mer av bostadens värde måste du enligt lag amortera. Likaså måste du amortera om dina bolån är stora i förhållande till din årsinkomst. De amorteringsregler som finns idag gäller för lån tagna efter 1 juni 2016. 

Amorteringskravet gäller för alla bostäder, exempelvis villa, radhus, bostadsrätt eller fritidshus. Gäller även fastigheter eller tomträtter som är avsedda för bostadsändamål. Jord- och skogsbruksfastigheter omfattas inte av amorteringskraven. 

Amorteringsregler för 2024

Det finns flera parametrar som reglerar hur mycket du behöver amortera på dina bostadslån. Finansinspektionen är den myndighet som övervakar företagen på finansmarknaden. Myndighetens uppdrag är att se till att den finansiella sektorn fungerar och även agerar korrekt. Ett sätt att säkerställa detta är att skapa regler som företagen måste följa, som skyddar dig som konsument.  

Bankerna tillämpar Finansinspektionens regler om skärpta amorteringskrav och gör samtidigt enskilda bedömningar utifrån bolånetagarens ekonomiska situation. Bankerna har också möjlighet att ställa hårdare krav än vad Finansinspektionens regler kräver. 

Så kan du påverkas av det nya förslaget för amorteringsregler

I början av november 2024 lade en statlig utredning fram ett förslag om nya amorteringsregler. Bland förändringarna föreslås ett höjt bolånetak till 90 procent och ett allmänt amorteringskrav på 1 procent för belåningsgrader över 50 procent. Detta skulle innebära en märkbar lättnad jämfört med dagens regler, där maxbelåningen är 85 procent och amorteringskravet kan vara upp till 3 procent per år. Förslaget syftar framför allt till att underlätta för unga att komma in på bostadsmarknaden, men också till att ge hushållen ökad ekonomisk flexibilitet genom att låta dem välja mellan amortering och sparande för att bygga en buffert.

Så kan amorteringsreglerna ändras

• Ett allmänt amorteringskrav på 1 procent per år införs för lån som överstiger 50 procent av bostadens värde.

• Bolånetaket höjs till 90 procent av bostadens värde.

• Ett skuldkvotstak på 5,5 gånger bruttoinkomsten införs, med en flexibilitet på 10 procent.

Så mycket billigare kan ditt bolån bli

För ett hushåll med ett bolån på tre miljoner kronor som omfattas av det skärpta amorteringskravet innebär förslaget en sänkning av amorteringskostnaden med 60 000 kronor per år, eller 5 000 kronor per månad. För ett bolån på två miljoner kronor minskar kostnaden med 40 000 kronor per år, och för ett lån på en miljon kronor med 20 000 kronor.

Planen är att om och när förslaget godkänns och genomförs kommer de nya reglerna att i så fall genomföras gradvis.

Nya amorteringskrav juni 2016

Alla som tar ett bostadslån är sedan juni 2016 är skyldiga att amortera minst 1 eller 2 procent av det lånade beloppet varje år. Hur mycket du som bolånetagare ska amortera beror på hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde, den så kallade belåningsgraden.  

 Lån med en belåningsgrad över 70 procent amorteras med minst 2 procent varje år och lån med under 70 procents belåningsgrad amorteras med minst 1 procent årligen, till dess att belåningsgraden når 50 procent. 

Skärpt amorteringskrav mars 2018 

I mars 2018 skärpte Finansinspektionen kraven ytterligare. Det skärpta kravet innebär att nya bolånetagare som lånar mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst måste amortera ytterligare 1 procent per år, utöver tidigare regler

Hur mycket måste jag amortera?

Det är två faktorer som avgör om du behöver amortera och hur mycket du ska amortera; belåningsgrad och årslön i förhållande till lån. Som minst måste du som lånat till en bostad amortera i linje med amorteringskravet. 

Belåningsgrad 

Om du har en belåningsgrad på 50 procent eller lägre behöver du inte amortera på dina bolån. Har du en belåningsgrad på över 50 procent måste du enligt lag amortera minst 1 procent årligen. Är din belåningsgrad på mer 70 procent måste du amortera minst 2 procent på dina bolån varje år. 

Årslön kontra lån

Om bolånet överstiger hushållets sammanlagda årsbruttolön med mer än 4,5 gånger, blir amorteringsgraden en procentenhet högre än om bolånet inte gör det. Du måste årligen då amortera minst 3 procent på dina bolån. 

Räkneexempel 1: Om du inte har lån på mer än 4,5 x din årsbruttolön.

Du köper en villa för 2 500 000 kronor och lånar 1 700 000 kronor. Belåningsgraden är i detta fall 68 procent (1 700 000 / 2 500 000). 

Din årslön är 450 000 kronor före skatt. 4,5 gånger din årsbruttolön är 2 025 000 kronor (4,5 x 450 000). Lånebeloppet är lägre än 4,5 gånger din årsbruttolån. 

Detta innebär att din totala amortering per år blir 1 procent av 1 700 000 kronor vilket blir 1 417 kronor/månad. (1 700 000 x 0,01 = 17 000 / 12 = 1 417). 

Räkneexempel 2: Om du har lån på mer än 4,5 x din årsbruttolön.

Du köper en lägenhet för 2 000 000 kronor och lånar 1 700 000 kronor. Belåningsgraden är i detta fall 85 procent (1 700 000 / 2 000 000). 

Din årslön är 300 000 kronor före skatt. 4,5 gånger din årsbruttolön är 1 350 000 kronor (4,5 x 300 000). Lånebeloppet är högre än 4,5 gånger din årsbruttolån. 

Detta innebär att din totala amortering per år blir 3 procent av 1 700 000 kronor vilket blir 4 250 kronor/månad. (1 700 000 x 0,03 = 51 000 / 12 = 4 250). 

Olika amorteringsmodeller

Det finns olika modeller för amortering men för bolån används så gott som alltid rak amortering. Rak amortering innebär att du betalar av på lånet med lika stort belopp vid varje amorteringstillfälle, oftast månadsvis. 

Amorteringsplan och amorteringsunderlag

I samband med att du ska ta ett bolån är bolånegivaren skyldig att ha en dialog med dig gällande din amortering. Långivaren ska även ge dig ett förslag till en individuell amorteringsplan. 

 Om du funderar på att flytta dina bolån från en bank till en annan, behöver du uppvisa ett amorteringsunderlag för den nya banken. Det kan du begära ut från din gamla bank. Den nya banken behöver underlaget för att göra en bedömning om du behöver amortera och med hur mycket. 

Snabba frågor och svar kring amortering och amorteringskrav

Vad är kortaste tiden jag kan amortera av min bolån på? 

Du måste ha en amorteringstid på minst 10 år. Vill du betala av dina bolån snabbare än så kan du välja att extra-amortera, vilket din bank hjälper dig med.  

Kan jag värdera om min bostad och sänka amorteringen? 

Genom att göra en omvärdering av din bostad kan du potentiellt sänka din amortering. En omvärdering innebär att du får en ny värdering av din bostad, vilket kan visa på en ökad marknadsvärde. Om värdet har ökat kan det innebära att din belåningsgrad minskar, vilket i sin tur kan påverka hur mycket du behöver amortera varje år. Det är viktigt att regelbundet omvärdera din bostad för att säkerställa att du inte betalar mer än nödvändigt i amorteringar. Genom att ha en uppdaterad och korrekt värdering kan du optimera din amorteringsplan och potentiellt spara pengar på lång sikt. 

Om du har tagit bolån efter 1 juni 2016 är bostadens värde, det amorteringsgrundande värdet, låst i fem år. Efter dessa fem år kan du  omvärdera bostad och därefter se över din amorteringsplan.

Måste jag amortera mitt bolån?

Ja, om inte lånet är lägre än 50 procent av bostadens värde. Då kan banken bevilja amorteringsfrihet. 

När kan jag få amorteringsfritt på mina bolån?

Om du hamnar i en ekonomisk svår situation på grund av exempelvis sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall kan banken bevilja amorteringsfritt under en begränsad period. Det finns inga generella regler för detta utan det prövas från fall till fall.

Under coronapandemin beviljade bankerna uppehåll i amorteringen för alla hushåll som har önskade det. Den 1 september 2021 upphörde den möjligheten och nuvarande riktlinjer om amortering och amorteringskrav återinfördes.