Omvärdera bostad för att lägga om bolån – så fungerar det
När gjorde du en värdering av din bostad senast? Om du tror att din villa eller bostadsrätt kan ha ökat i värde så kan det vara läge att omvärdera bostaden. Vad tittar mäklaren på vid värderingen? Hur kan omvärderingen påverka dina lån? Vad säger banken? Här går vi igenom allt du behöver veta om att omvärdera din bostad.
Bostaden är en stor del av ditt liv och din vardag, men också en viktig tillgång för din privatekonomi. Även om du inte ska sälja din bostad så kan en högre värdering göra det möjligt för dig att utöka dina lån eller sänka amorteringskravet och räntan. Därför finns det en poäng med att hålla sig uppdaterad på bostadens marknadsvärde – ju högre marknadsvärde desto bättre förhandlingsläge har du gentemot banken när det gäller att lägga om dina bolån.
Vilka faktorer påverkar värderingen?
Det är många olika delar som tillsammans avgör bostadens slutliga värdering, och vissa av dessa kan du faktiskt själv påverka. Caroline Stark, mäklare och försäljningschef vid Bjurfors Skåne förklarar:
– Det finns flera olika faktorer som påverkar bostadens värde. Givetvis är läget en avgörande faktor. Några andra faktorer är exempelvis bostadens skick, storlek, planlösning, tomtstorlek och driftkostnader eller månadsavgift vid bostadsrätt, säger Caroline Stark.
Du kan alltså påverka marknadsvärdet genom att förbättra bostadens skick.
Se bara till att eventuella renoveringar är slutförda inför värderingen.
– Mäklaren kan inte ta hänsyn till att man ska renovera ett badrum inom två månader, man utgår alltid efter hur bostaden ser ut vid värderingstidpunkten. Därför är det viktigt att man har färdigställt de renoveringar som man har påbörjat eller tänkt utföra när mäklaren kommer ut till bostaden, menar Caroline Stark.
Muntlig eller skriftlig värdering?
Det finns två olika typer av värderingar du kan göra av din bostad: muntlig och skriftlig.
– En muntlig värdering används främst i samband med försäljning eller bedömning av marknadsvärde. En skriftlig värdering är mer omfattande och är ett krav vid omförhandling av lånevillkor, bodelning, upplåning på bostaden vid tillbyggnad eller vid köp av exempelvis fritidsfastighet eller utlandsboende. Den skriftliga värderingen blir ett värdebevis från fastighetsmäklaren att bostaden är värderad till en viss prisnivå vid värderingstillfället, säger Caroline Stark.
Omvärdera bostad för att sänka bolånekostnader
Om din bostad har stigit i värde kan en omvärdering av bostaden påverka dina bolånekostnader. Susanne Eliasson, senior analytiker inom privatekonomi på SEB, förklarar:
– Om bostaden har ökat i värde blir den så kallade belåningsgraden relativt lägre, vilken kan leda till att amorteringskravet minskar men kan även ge möjlighet till en lägre räntekostnad på bolånet, beroende på om du har tre månaders ränta eller bunden ränta. Det kan även finnas möjlighet att höja bolånet.
För den som vill påverka amorteringskravet på sitt bolån är det viktigt att känna till att det inte går att omvärdera bostaden hur ofta som helst för att sänka sin amortering.
– Du kan självklart omvärdera din bostad hur ofta du vill, men inte för att minska amorteringen. Det finns en femårsregel för omvärdering och omläggning av bolån som innebär att du tidigast kan omvärdera din bostad fem år efter att du köpte den, och därefter löpande vart femte år. Det finns dock ett undantag från denna regel och det är om det skett omfattande renoveringar som om- eller tillbyggnader som gjort en avsevärd värdeändring av bostaden. Det räcker alltså inte bara att renovera enstaka rum såsom kök eller badrum, eller bygga till en altan eller en balkong för att det ska klassas som en avsevärd värdeändring, säger Susanne Eliasson.
Susanne Eliasson, senior analytiker inom privatekonomi på SEB, förklarar hur en omvärdering av bostaden kan påverka dina bolånekostnader.
Amorteringsgrundande värde styr amorteringen
Ett begrepp som är viktigt att känna till i bolånesammanhang är amorteringsgrundande värde.
– När du tar ett nytt bolån får din bostad ett amorteringsgrundande värde. Det amorteringsgrundande värdet är marknadsvärdet du får när du tar bolånet, och oavsett om marknadsvärdet på din bostad stiger eller sjunker så grundas din amortering på detta värde under fem år. Om du sedan gör en ny marknadsvärdering efter fem år så blir detta det nya amorteringsgrundande värdet, som sedan ligger till grund för din nya amortering, förklarar Susanne Eliasson.
Hur kan man då gå tillväga för att ändra sitt amorteringsgrundande värde?
– Kolla först om du har möjlighet att omvärdera bostaden. Har det gått fem år sedan du köpte din bostad eller höjde ditt bolån? Har du renoverat bör du kolla med din bank om renoveringen är tillräckligt omfattande för att det ska kunna göras en ny värdering. Nästa steg är att kontakta en mäklare för att få en muntlig värdering av bostaden. Då får du en uppfattning om bostaden ökat tillräckligt mycket i värde för att det ska vara anledning att ansöka om ett nytt amorteringsgrundande värde. Därefter kan du gå vidare med en skriftlig värdering av din bostad, säger Susanne Eliasson.
Checklista – omvärdera bostad för att lägga om bolån
- Kolla först om du har möjlighet att värdera om bostaden. Har det gått fem år sedan du köpte din bostad eller höjde ditt bolån? Har du renoverat bör du kolla med din bank om renoveringen varit tillräckligt omfattande så att det kan göras en ny värdering.
- Kontakta en mäklare för att få en muntlig värdering av bostaden. Då får du en uppfattning om huruvida bostaden ökat tillräckligt mycket i värde för att det ska vara anledning att ansöka om ett nytt amorteringsgrundande värde.
- Kontakta banken och meddela att du är intresserad av att sänka din amortering.
- Kontakta mäklare för att få en skriftlig värdering.
- Skicka in den skriftliga värderingen till banken.
- När banken fått den skriftliga värderingen kommer banken kontakta dig för att se över ditt bolån, med utgångspunkt i att du låtit omvärdera din bostad.
Se mer? I denna video får du en sammanfattning på en minut om hur det går till inför att omvärdera bostad för att lägga om bolån.