Nya bolåneregler – så påverkas du

Från den 1 april förändras spelreglerna på bostadsmarknaden. Nya bolåneregler ska sänka trösklarna för köpare och öka rörligheten – men påverkar även dig som redan äger din bostad. Vilka är de nya reglerna och vad innebär de för dig? Américo Fernández, privatekonom på SEB och Bjurfors vd Irja Amolin, förklarar de kommande förändringarna.

De förändrade bolånereglerna förutspås öka aktiviteten och öppna upp för fler på bostadsmarknaden. 

– Det har länge funnits en inlåsningseffekt på marknaden. Många unga och förstagångsköpare som vill komma in på marknaden har inte haft den möjligheten, därtill är det många i den äldre generationen som har stora hus som de inte längre mäktar med att ta hand om. Vi har helt enkelt alltför många personer som inte bor på ett sätt som passar dem och deras livssituation, förklarar Américo Fernández. 

För att få bukt för detta presenterades under 2025 ett förslag på förändrade bolåneregler som nu träder i kraft den 1 april 2026.

Lägre tröskel in på marknaden

En av de tydligaste förändringarna är att bolånetaket höjs. 

– De nya reglerna innebär att du från och med april kan låna upp till 90 procent av bostadens värde, till skillnad från tidigare 85 procent. Det innebär att du nu behöver 10 procent i kontantinsats, mot de tidigare 15 procent. Om du till exempel köper en bostad för 4 000 000 kronor innebär de nya reglerna att kontantinsatsen kan vara 200 000 kronor lägre än tidigare, förklarar Américo Fernández.

Varför är denna förändring viktig?

– Det är tydligt att den här regeländringen primärt ska gynna unga och förstagångsköpare. Vi behöver se att dessa får möjlighet att komma in på marknaden. Det är tufft att spara ihop till en stor kontantinsats och nu blir tröskeln lägre. Men det är klart, det här gynnar många fler som vill köpa en ny bostad. 

En förändrad bostadsmarknad kan vänta efter att bolånereglerna ändras.

Nyheter för dig som redan äger ett boende

Det är inte endast nya bolånetagare som påverkas av de nya reglerna. Nuvarande amorteringsregler innebär att den som har en belåningsgrad mellan 50–70 procent ska amortera en procent och den som har lån mellan 70–85 procent bör amortera två procent. Utöver det finns också ett så kallat skärpt amorteringskrav. Det innebär att hushåll som lånar mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst ska amortera en procent extra. Det förstärkta amorteringskravet tas nu bort.

 – För dig som redan har ett bolån kommer flera förändringar som är viktiga att uppmärksamma. Utöver att det skärpta amorteringskravet slopas kommer två andra förändringar. Nu begränsas möjligheten till tilläggslån. Det innebär att belåningsgraden får vara maximalt 80 procent efter att du höjt ditt befintliga bolån. Om du till exempel vill låna för att renovera din bostad behöver du ha tillräckligt utrymme för att låna inom de tillåtna 80 procent av bostadens värde. Ytterligare en restriktion är att det nu måste gå fem år mellan tillfällena du omvärderar din bostad i syfte att utöka låneutrymmet, förklarar Américo Fernández. 

Vad kommer att hända på bostadsmarknaden nu?

De nya reglerna spås bli en välbehövlig injektion på marknaden. 

 – Att köpa en bostad är ett stort beslut, och ofta förknippat med en stor
livshändelse. De nya reglerna gör att fler kommer att ha möjlighet att köpa sin drömbostad, oavsett om det handlar om att flytta hemifrån till sitt eget boende eller hitta den perfekta villan för sin familj, säger Irja Amolin, vd Bjurfors.

Om människor kan låna mer, kommer priserna automatiskt att gå upp?

 –   Inte nödvändigtvis, och inte överallt. Men det är klart att vi på vissa håll kommer att se ökade priser, särskilt för attraktiva bostäder i åtråvärda områden. Även bostäder som attraherar förstagångsköparna kan få en positiv utveckling, eftersom de nya reglerna ska underlätta för fler att ta sig in på marknadne. Just nu syns en positiv prisutveckling på bostadsrätter i hela landet.  Villamarknadens prisutveckling har stått i princip still det senaste året, här kan vi förvänta oss en viss prisökning framåt. Eftersom en villa ofta innebär en större kapitalinsats kan de nya reglerna göra steget till hus något mer tillgängligt för vissa hushåll. Ökad köpkraft kan i vissa segment leda till fler budgivningar och därmed ett uppåttryck på priserna, särskilt i attraktiva områden.

Därför är det klokt att göra en genomtänkt kalkyl och säkerställa att ekonomin är hållbar även över tid. 

 – Det är viktigt att varje hushåll gör en långsiktig kalkyl och säkerställer att ekonomin håller även om ränteläget förändras.

De nya reglerna påverkar både dig som tar ett nytt bolån och dig som redan har ett befintligt bolån.

Nya reglerna i korthet:

• Krav på kontantinsats sänks till 10% (tidigare 15%)

• Bolånetaket höjs därmed till 90% (tidigare 85%)

• Skärpt amorteringskrav på 3% slopas

• Tilläggslån begränsas till 80% av bostadens värde

• Värdering för att utöka låneutrymmet får göras endast var femte år

Sammanfattningsvis innebär regeländringarna både nya möjligheter och nya ramar – och kan bli en viktig faktor för rörligheten på bostadsmarknaden under året.

Praktiska exempel – så påverkas du