Om du som förälder vill hjälpa dina barn med ett första bostadsköp finns det en hel del att tänka på. Vi samlar juristens bästa råd och svaren på de vanligaste frågorna som föräldrar ställer när de funderar på att köpa bostad till sina barn.
Det kan vara svårt som förstagångsköpare att slå sig in på bostadsmarknaden. I våra vanligaste studentstäder råder det så gott som alltid brist på lediga studentbostäder. Därför är det vanligt att föräldrar som har möjlighet ibland hjälper till med bostadsköp.
Vi pratar med Ellinor Book, jurist inom ekonomisk familjerätt samt arvsrätt på Familjens Jurist. Hon guidar kring de vanligaste frågorna som uppstår och vilka fallgropar du ska undvika när du funderar på hur du bäst ska hjälpa dina barn med bostadsköpet.
– Det är ju fantastiskt om man som förälder har möjlighet att hjälpa sitt barn med en bostadsaffär, men då bör man reglera det juridiskt med skuldebrev, gåvobrev, samäganderättsavtal, medlåntagaravtal med mera. För det kan bli stora konsekvenser i slutändan, framför allt i familjer där det finns flera barn. Om en förälder hjälper ett barn, men det finns syskon, då kan det bli väldigt stora följder juridiskt, säger Ellinor Book.
De vanligaste frågorna som ställs när föräldrar ska köpa bostad till sina barn – och juristens svar på dem.
– Ja, om ni som föräldrar vill ge barnet pengar till en bostad kan ni gärna göra det. Men då bör ni skriva ett gåvobrev så att barnet inte behöver dela med sig av de pengarna vid till exempel en framtida bodelning, säger Ellinor Book.
– Ja, det går utmärkt att låna pengar till en lägenhet till barnet, men då bör ni skriva ett skuldebrev så att ni kan garantera att ni får tillbaka pengarna. Annars kan det hända att barnet förlorar pengarna vid en bodelning. Och har ni flera barn kan det ju hända att ena barnet blir förfördelat eftersom denne fått pengar till låns men återbetalningen inte finns reglerad. Då blir lånet till ett förskott på arv rent juridiskt och sådant kan det bli stora arvstvister kring.
– Det kan ni också göra. Äga tillsammans går att göra, men då bör ni ha ett samäganderättsavtal. Vem ska få bo där? Vem ska betala för kostnaderna? Vad händer om barnet eller föräldern avlider? Vad händer om barnet gifter eller skiljer sig? Allt detta kan regleras i ett samäganderättsavtal.
– I vissa fall kan det vara så att föräldrarna väljer att betala kapitalinsatsen för sina barns bostad, eftersom de har likviditeten som krävs, men barnet betalar resten. Då måste man ha ett skuldebrev på det som betalats, om det ska betalas tillbaka, alternativt ett gåvobrev om det inte ska återbetalas.
– Ganska ofta är det så att barnet inte får stå själv på lånet, utan föräldrarna behöver stå med som medlåntagare på bolånet. I så fall ska man skriva ett medlåntagaravtal, för oftast är det så att barnet ska betala all ränta och all amortering för lånet och svara för hela lånet, men banken kan ju vända sig till båda. För att säkerställa att föräldrarna inte själva ska bli ansvariga gentemot banken för att betala lånet måste de reglera sina mellanhavande, föräldrar och barn emellan. Medlåntagaravtalet är ett avtal som många missar, men det är väldigt viktigt att reglera. Framför allt om föräldrarna står på ett av sina barns lån, och inte på de andra barnens lån, då kan det bli stora konsekvenser av det längre fram.
– Ni kanske har likviditeten, eller så är det så att något barn blir förfördelat. Tänk då på att det kan räknas som ett förskott på arv, och då bör föräldrarna skriva ett gåvobrev eller skuldebrev för att reglera det. Eller så kan ni få hjälp av jurist med ett testamente där det hela förklaras.
Här nedan visar vi ett exempel på ett vanligt förekommande upplägg när föräldrar hjälper sina barn vid bostadsköp. Vanligt, men inte oproblematiskt. Det är tyvärr inte ovanligt att det blir fel med finansieringen i förhållande till ägandet, berättar Ellinor Book.
– Det är ofta som vi ser att föräldrar och barn står på lånet båda två, men äger helt olika. Det blir tyvärr galet. Gå till en jurist och red ut det istället!
Det kanske inte upplevs som oklart där och då, när bostaden köps, men risken är att oklarheter i uppgörelsen bäddar för konflikter och problem längre fram.
– Förhoppningsvis är det inga problem, föräldrarna kanske säger ”ta du hela vinsten den dagen du säljer.” Men om det finns andra syskon är det stor risk att de säger ”Varför det?” och då handlar det om förskott på arv, och så kan det bli en arvstvist av det.
I exemplet nedan ska barnet B köpa lägenhet i Linköping för att studera där. För att möjliggöra köpet går föräldern F in som medägare.
Resultat: Barnet överfinansierar sin andel av bostaden. Det betyder att barnet betalar för mycket jämfört med hur stor del av bostaden som barnet äger. Föräldern å sin sida har betalat för lite i förhållande till hur stor andel som den äger.
Hur kommer det sig? Jo, barnet B äger 10 procent, men har i exemplet finansierat bostadsrätten till 42 procent (425.000 kr). Barnet har då överfinansierat 32 procent (325.000 kr).
Föräldern F äger 90 procent, men har här finansierat 58 procent (425.000 + 150.000 kr). Föräldern har därmed underfinansierat 32 procent (325.000 kr).
Tänk på att: Om barnet B bara äger 10 procent av bostaden ska den också endast finansiera 10 procent. Förälder F som äger 90 procent ska också finansiera 90 procent. I exemplet står det lika på bolånen, men har finansierat bostaden olika mycket. I förlängningen kan det sluta med att barnet B har betalat flera hundratusen mer på bostaden än vad denne någonsin har rätt att få ut vid en försäljning.
Att vara den som kan hjälpa till när ens barn ska flytta hemifrån och köpa en första bostad, det är en härlig känsla. Och att som ung vuxen få det stöd som behövs för att stå på egna ben är en trygghet. I en bostadsmarknad där det kan vara tufft att komma in som förstagångsköpare är det också allt fler som hjälper till på olika vis att köpa bostad till sina barn. Knepet för att få det att bli så lyckat som möjligt? Kom överens, och var överens om vad ni är överens om. Riktigt klokt och långsiktigt smidigt blir det om ni som föräldrar och barn pratar igenom hur ert upplägg ska se ut, och tar hjälp av en kunnig jurist för att fästa det på papper.