Köpa bostad på Solkusten – så fixar du finansieringen
För dig som funderar på att köpa hus eller lägenhet på Solkusten i Spanien uppstår ofta frågor kring finansiering. Är det bäst att låna till bostaden i Sverige eller Spanien? Hur ser utvecklingen ut just nu, och vad är snittpriserna för bostäder på Solkusten? Vi ger dig värdefulla råd inför ditt bostadsköp.
Mäklare och franchisetagare Kenny Palmberg på Bjurfors i Marbella har ett hem i Nueva Andalucia. Här bjuder han på sina insikter kring bostadsmarknaden på Solkusten (Costa del Sol) i Spanien.
Hur är marknaden på Solkusten i nuläget?
– Vi har en fortsatt bra marknad, köptrycket har lugnat sig lite, men det låga
utbudet gör att prisnivån fortsatt är stabil. Vi ser att svenskarna köper mera sällan, men de ersätts av andra nationaliteter, dels är engelsmännen på väg tillbaka, och dels har amerikaner har hittat hit då nytt direktflyg finns till Malaga från New York. Och även länder i öst såsom Ukraina, Polen och Tjeckien går starkt.
Hur ser prognosen ut framåt för bostadsmarknaden på Solkusten?
– Vi tror på stabila priser framåt. De nyproduktioner som varit under konstruktion längs kusten är nu i princip slutsålda, och väldigt få nya projekt har kommit. Byggkostnaden har dragit iväg, vilket bidrar till stabiliseringen av prisnivån på begagnade bostäder trots senaste tidens räntehöjningar.
Vilken typ av bostad i Spanien köper nordbor? Vill man helst köpa villa eller lägenhet?
– De flesta köper fortfarande lägenheter, men trenden är att allt fler söker sig till villor, och mer permanentbostäder.
Vad kostar en bostad på Solkusten i genomsnitt?
– Köpeskillingen skiljer sig åt ganska mycket beroende på var på kusten man är, men i Marbella skulle jag gissa på att den ligger runt 500.000-700.000 euro i snitt för en lägenhet. När det gäller villor så är priset betydligt högre, och för de attraktiva adresserna ligger nog snittet runt 2 miljoner euro, enligt min känsla. Tittar man på bostadsportalen Idealistas statistik för exempelvis Nueva Andalucia så ligger snittpriset per kvadratmeter runt 4.000 euro.
Bonustips: Ett bra sätt att hålla reda på utvecklingen för bostadspriser i Spanien är att följa Bjurfors Spanienindex, som samlar aktuell prisstatistik från de mest populära kustregionerna, så att du enkelt kan jämföra områden och följa marknadens utveckling. I indexet kan du se genomsnittliga kvadratmeterpriser och medelpriser per region.
Hur ska man som köpare finansiera sin bostadsaffär i Spanien? Är det via svenska, nordiska eller lokala banker?
– Här finns alla alternativ, många köper fortfarande med ”cash”. Men i och med den svaga kronan så väljer många att ta lån för att spekulera i en förstärkning av kronan framöver. De flesta låntagarna brukar börja med att titta på alternativ i svenska banker, som till exempel SEB. Men det finns även många kunder som använder sig av spanska banker såsom Sabadell och Bank Inter.
Finns det några begränsningar som skiljer nordiska och lokala banker? Lånar till exempel lokala banker ut till personer över 65 år?
– Det finns ett flertal begränsningar. Den normala tumregeln är att du som icke resident (boende) kan få belåna upp till 70 procent av köpeskillingen. Men banken kommer att begära en objektiv värdering, och visar det sig att värderingsbeloppet är lägre än köpeskillingen är det 70 procent av värderingsbeloppet som gäller.
Hur stor kontantinsats behövs?
– Utöver köpeskillingen så tillkommer mellan 10-14 procent i skatter och avgifter, och de är inte belåningsbara så i realiteten krävs en kontantinsats på runt 40 procent.
Spanskt eller svenskt bolån?
– Om du ska välja ett spanskt eller svenskt bolån beror på hur just din situation ser ut. Det finns alltid en fördel att ha bolånet och bostaden i samma valuta, vilket du får om du väljer ett spanskt bolån. Om du istället väljer att utöka lånet på en svensk bostad, så får du troligtvis lägre ränta och uppläggningsavgifter, men då har du en valutaaspekt att ta hänsyn till.
När ska ett spanskt bolån vara återbetalt?
– De flesta spanska banker vill att lånet ska vara återbetalt det året du fyller 70 år, vilket är en stark begränsning för de som är nära pensionen.
Vilken typ av finansiering använder sig köpare av? Bolån, aktielån och så vidare?
– Här är vanliga bolån de absolut vanligaste. De som köper dyrare bostäder, som över 3 miljoner euro, kan ibland sätta upp andra produkter, där de belånar aktier etcetera. I och med att det finns förmögenhetsskatt i Spanien så är det många som sätter upp lån så de minimerar skatteeffekten. Då är det ofta andra typer av lån, som sätts upp via private banking.
Har du någon uppfattning kring ”up-front fees” som finansieringsinstitut tar ut vid lånefinansiering?
– Generellt är det ganska dyrt att sätta upp lån i Spanien. Många gånger ligger de extra kostnaderna runt 5 procent. Men det är individuellt och även starkt knutet till lånebelopp och köpeskilling.