Guide: Hyra ut bostadsrätt – så går det till 

Funderar du på att hyra ut din bostadsrätt? Kanske ska du jobba på annan ort en längre tid eller testa på att bo ihop med din partner? Det är mycket att tänka på om du ska hyra ut en bostadsrätt och det finns en del regler du behöver förhålla dig till vid en uthyrning. Men lugn, vi guidar dig steg för steg och går igenom allt du behöver veta om att hyra ut bostadsrätt. 

Får du hyra ut?

Även om du äger din bostadsrätt behöver du oftast bostadsrättsföreningens godkännande för att få hyra ut. Olika föreningar har olika regler – titta i stadgarna för att se vad som gäller i just din förening.

Giltiga skäl att hyra ut bostadsrätt 

Även om bostadsrättsföreningen kan neka din ansökan om att hyra ut din bostadsrätt så finns det vissa skäl de faktiskt måste godkänna.  Några exempel på giltiga skäl: 

• Du ska hyra ut till egna barn eller närstående. 

• Du har svårt att sälja din bostad på grund av marknadsläget. 

• Du ska flytta ihop med din partner för att testa att bo ihop. 

• Du ska arbeta, studera, göra lumpen eller vårda en anhörig på annan ort. 

Om du bara ska hyra ut ett rum i lägenheten och samtidigt bo kvar behöver du inte få godkännande från bostadsföreningen, det är skillnad på att ha en inneboende och att hyra ut hela bostaden utan att du själv bor där. 

Hyra vid andrahandsuthyrning 

Med den nya privatuthyrningslagen är utgångspunkten att du och din hyresgäst kommer överens om hyran. Sätt ändå hyran på en rimlig nivå – tar du ut en oskälig hyra kan hyresgästen vända sig till Hyresnämnden och begära att få tillbaka den överskjutande delen (för upp till två år tillbaka) och att hyran sänks för den fortsatta hyrestiden. Ett vanligt och tryggt sätt att landa i en rimlig nivå är att utgå från din egen boendekostnad (drift- och kapitalkostnader) och, om du hyr ut möblerat, lägga till ett skäligt påslag.

Skatteregler vid uthyrning av bostadsrätt 

När du hyr ut din bostadsrätt i andra hand har du rätt att göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år från din hyresintäkt. Det innebär att om du hyr ut för under 40 000 kronor under ett år blir din uthyrning helt skattefri. Hyr du ut för mer skattar du för den del som överstiger beloppet, med 30 procent på överskottet.

Utöver schablonavdraget får du även göra avdrag för månadsavgiften du betalar till föreningen. Däremot får du inte göra avdrag för eventuellt kapitaltillskott. Om din förening tar ut en extra avgift för uthyrningen är även den avdragsgill. Du kan läsa mer om skattereglerna hos Skatteverket.

Du kan läsa mer om skatteregler vid andrahandsuthyrning hos Skatteverket.  

Hyr ut din bostadsrätt – steg för steg 

1. Hitta en passande hyresgäst 

Att hitta en pålitlig hyresgäst är en viktig del av processen. Fråga runt bland vänner och kollegor, lägg upp en efterlysning på sociala medier eller en annons på Blocket. En bra annons innehåller boyta och antal rum, hyra, hyresperiod, vad som ingår, dina krav på hyresgästen, foton och kontaktuppgifter. Bjud in de främsta kandidaterna till en visning och be gärna om arbets- eller studieintyg och referenser.

2. Ansök om att få hyra ut din bostadsrätt 

För att få hyra ut din bostadsrätt behöver du som sagt oftast få ett godkännande från din bostadsrättsförening, och de behöver även godkänna vem du hyr ut till. Styrelsen kan bara neka om de har en godtagbar anledning. Nekar de trots att du har ett giltigt skäl kan du vända dig till Hyresnämnden.

3. Skriv hyreskontrakt 

 Kontraktet bör alltid vara skriftligt för att skydda både dig och din hyresgäst. Vill du säkerställa att det blir juridiskt korrekt kan du ta juridisk hjälp. Ta fram två kopior som båda parter signerar med datum, ort och namnförtydligande.

4. Inventarielista och protokoll över eventuella skador 

Hyr du ut möblerat är en inventarielista en viktig bilaga. Där listas alla inventarier som lämnas i bostaden under uthyrningsperioden. Tänk på att även vitvaror räknas som inventarier, exempelvis kylskåp. Upprätta även ett protokoll över befintliga skador, som hyresvärd är det ditt ansvar att kunna bevisa nya skador som uppstått under hyrestiden. Båda dokumenten ska signeras av båda parter.

5. Se över försäkringar 

Ha en hemförsäkring med bostadsrättstillägg och kontakta ditt försäkringsbolag inför uthyrningen. Hyresgästen omfattas inte av din försäkring och bör teckna en egen. 

6. Energideklaration

När du ska hyra ut din bostadsrätt måste du kunna visa upp en giltig energideklaration för lägenheten. 

Kolla upp din hemförsäkring innan du hyr ut.

Vanliga frågor och svar vid uthyrning av bostadsrätt

Fråga: Kan en hyresgäst få besittningsrätt efter en viss tid vid uthyrning av bostadsrätt? 

Svar: Nej. När du hyr ut en bostad du själv äger gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Enligt lag kan en person som hyr en privatbostad i andra hand, villa eller bostadsrätt, inte få besittningsrätt. 

Fråga: Vem bör sköta betalningen av månadsavgift och andra räkningar under uthyrningstiden? 

Svar: Det bästa upplägget är att du själv sköter betalningen av räkningarna där du är betalningsansvarig, och ser till att dessa räkningar betalas i tid. Det är du som ägare av bostadsrätten som ansvarar för att månadsavgiften betalas. Om du låter dina avtal med exempelvis bredbandsleverantör och elbolag löpa på under uthyrningstiden så gäller även där att det är du som ansvarar för att räkningarna betalas i tid. 

Fråga: Vad händer om jag hyr ut min bostadsrätt trots att bostadsrättsföreningen säger nej? 

Svar: Om du går vidare med att hyra ut bostadsrätt i andra hand utan samtycke eller tillstånd från bostadsrättsföreningen riskerar du att förverka bostadsrätten och därmed förlora rätten till bostaden.

Och sedan då?

Efter att du har hyrt ut din bostadsrätt kanske du bara flyttar in igen, kanske har du saknat hemmet och kan inte vänta på att få "boa" in dig igen. Eller så har du kommit fram till att en annan bostad skulle passa dig bättre nu. Då är det läge att sälja, och helt nya frågor och funderingar uppstår. Här kan du läsa mer kring att sälja bostadsrätt och få goda råd kring hur du bästa går till väga för att göra en så lyckad affär som möjligt.