Dolda fel – försäkring, ansvar och viktigt att känna till inför husköpet

När du hittat huset du vill köpa är det lätt att drömma sig bort bland färgval, renoveringsdrömmar och planer för trädgården. Det är inte lika roligt att tänka på de fel som kan finnas på ditt nya hus. Det är alltid viktigt att du som köpare av ett hus känner till vad som gäller om det skulle visa sig vara något fel på huset du köpt.

Om ett fel upptäcks i huset du köpt kan säljaren vara ansvarig för det. Säljaren ansvarar för dolda fel från att ni signerat köpekontraktet till 10 år efter tillträdet. Det finns mycket att tänka på kring dolda fel, både för bostadsköpare och säljare.

Vad är dolda fel?

• Felet måste ha funnits vid köptillfället.

• Det ska inte gå att upptäcka vid en noggrann undersökning.

• Felet ska påverka marknadsvärdet.

• Felet ska inte kunnat förväntats med hänsyn till husets ålder, skick och användning.

När du köper ett hus kan det ofta framgå att säljaren har tecknat en så kallad dolda fel-försäkring. Även om det är bra för dig som köpare att känna till att säljaren försäkrat sig om att få stöd av ett försäkringsbolag om något skulle visa sig vara fel med fastigheten, är detta ingen garanti för att problem inte kan uppstå. Det är viktigt att komma ihåg att alla fel inte innefattas under begreppet "dolda fel", att det finns tidsfrister att förhålla sig till samt att alla försäkringar har undantag.

Som köpare har du alltid undersökningsplikt

När en dolda fel-försäkring tecknas i samband med en husförsäljning utförs en byggnadsteknisk undersökning. Den här undersökningen hjälper köparen och säljaren att få information om byggnadens skick, men ersätter inte den undersökningsplikt som du har som köpare. Undersökningsplikten för en köpare är omfattande och det är viktigt att veta vilka delar som inte omfattas av besiktningen. Ett fel som hade kunnat upptäckas är aldrig ett dolt fel.

Om du köper ett hus som har ett dolt fel kan du driva ett krav om prisavdrag för att kompensera för felet. När du upptäcker ett dolt fel är det viktigt att du reklamerar direkt till säljaren, så snart du kan. Annars kan du förlora din rätt till ersättning även om det är ett dolt fel. Kom ihåg att bevisbördan för att det är just ett dolt fel ligger på dig som husköpare, det är alltså viktigt att du kan bevisa felet med hjälp av dokumentation och expertutlåtande.

Vad är inte dolda fel?

• Fel som går att upptäcka genom undersökning/besiktning.

• Fel som en besiktningsman har upplyst dig om. Besiktningsmannen kan till exempel uppmana dig att göra en fördjupad undersökning av utrymmen i huset för att fel ska kunna upptäckas eller undersökas ordentligt. Om du då inte gör en fördjupad undersökning och det sedan visar sig finnas ett fel i utrymmet är det felet inte grund för reklamation. 

• Skador i så kallade kända riskkonstruktioner till exempel skador, till exempel skador krypgrunder eller uppreglade golv utan isolering under grundplattan.

• Mindre fel som inte påverkar marknadsvärdet.

• Normalt slitage.

• Åldersrelaterade fel såsom att äldre badrum kanske är fuktskadat, rötskada i äldre hus etcetera.

Vad har jag för ansvar som köpare?

Ditt ansvar är att reklamera så snart det går efter att du upptäckt felet. Du måste bevisa att du reklamerat och vid vilken tidpunkt du gjort det. Du har bevisbörda, det vill säga att du måste kunna bevisa felet.

Vad har säljaren för ansvar?

Säljaren är ansvarig för att upplysa om fel som de känner till och som inte går att upptäcka vid en besiktning. Säljaren är ansvarig för dolda fel i tio år.

Mäklarens ansvar vid dolda fel

En fastighetsmäklare är inte ansvarig för dolda fel, däremot ska all fakta som framkommit från säljaren kring husets skick förmedlas till köparen.