Bostadsrätt – så fungerar det

Funderar du på att köpa en bostadsrätt? Då är det viktigt att känna till hur boendeformen fungerar. Vad innebär det att bo i en bostadsrätt? Vilka rättigheter och skyldigheter har du som medlem i en bostadsrättsförening? Hur utvärderar du bostadsrättsföreningen innan du köper? Här kan du läsa mer om hur en bostadsrätt fungerar. 

I Sverige finns cirka 1,1 miljoner bostadsrättslägenheter. Boendeformen bostadsrätt är relativt unik och förekommer i princip bara i Norden. Varje år säljs cirka 100 000 bostadsrätter i Sverige. Oftast är det lägenheter som säljs som bostadsrätt, men det är också vanligt att radhus och kedjehus säljs som bostadsrätt. 

Vad är en bostadsrätt? 

En bostadsrätt är en typ av boendeform där bostaden och fastigheten ägs av en bostadsrättsförening. Den som äger en bostadsrätt äger endast rätten att bo i bostaden. Rent praktiskt köper du in dig i en andel av bostadsrättsföreningen som äger fastigheten, och därmed äger du fastigheten tillsammans med dina grannar. Bostadsrättsföreningen som äger bostaden är en självständig juridisk person och drivs som en ekonomisk förening utan vinstsyfte. 

Vad innebär det att bo i en bostadsrätt? 

Du som äger en bostadsrätt har både rättigheter och skyldigheter och det finns några viktiga punkter som särskiljer en bostadsrätt från exempelvis en villa eller en hyresrätt. Låt oss titta närmare på några av dessa. 

Månadsavgift till bostadsrättsföreningen 

När du bor i en bostadsrätt betalar du en månadsavgift till föreningen som bland annat ska täcka kostnader för driften av huset, underhållsarbete, administration och föreningens lånekostnader. Vad som ingår i månadsavgiften ska framgå av bostadsbeskrivningen. 

Månadsavgiften är just en avgift och inte en hyra som det ibland felaktigt kallas. Alla pengar går till föreningen och skulle föreningen gå med vinst så får pengarna endast användas för att gynna bostadsrättsinnehavarna, exempelvis med en investering i fastigheten eller en tillfällig sänkning av månadsavgiften. Avgiften du betalar är alltså ett självkostnadspris för föreningens gemensamma kostnader. 

Delat underhållsansvar mellan dig och bostadsrättsföreningen 

Du som ägare av bostadsrätten ansvarar för underhållet av allt som finns i själva bostaden, exempelvis bostadens ytskikt och vitvaror. Om något skulle gå sönder i bostaden, eller om det skulle bli en vattenskada i din bostad som sprider sig till grannen, så är det i regel ägaren av bostadsrätten som blir ekonomiskt ansvarig. Därför är det viktigt att du som äger en bostadsrätt ser till att teckna en försäkring med bostadsrättstillägg, som täcker denna typ av skador. 

Bostadsrättsföreningen ansvarar istället för underhållet utanför själva bostaden, exempelvis fasaden och gemensamma utrymmen såsom tvättstugan och innergården. Föreningen ansvarar också för underhåll av exempelvis ledningar för avlopp, värme, vatten och el, i de fall där föreningen har satt in dessa ledningar från första början och ledningarna används av fler än en lägenhet. Underhållsansvaret kan skilja mellan olika föreningar så det är viktigt att läsa varje specifik förenings stadgar om vilka regler som gäller för just den föreningen och vad som krävs av dig som medlem.

Medlemskap i bostadsrättsföreningen 

I samband med att du köper en bostadsrätt blir du också medlem i bostadsrättsföreningen som äger bostadsrätten. Som medlem kan du i viss mån påverka ditt boende och hur föreningen sköts, men medlemskapet medför också en del skyldigheter. Vilka regler som gäller och vad som krävs av dig som medlem i bostadsrättsföreningen står i föreningens stadgar. Utöver det underhållsansvar som nämndes ovan kan du också vara skyldig att medverka vid exempelvis gårdsstädning och annat löpande underhåll. Du kan också behöva godkännande från bostadsrättsföreningen för att få hyra ut din bostadsrätt. Se därför till att gå igenom föreningens stadgar noga inför ditt köp. 

Vissa renoveringar kräver godkännande 

Om du vill renovera en bostadsrätt behöver du känna till att vissa åtgärder kräver föreningens godkännande. Det gäller i regel om du vill göra väsentliga förändringar i lägenheten, exempelvis göra ingrepp i en bärande konstruktion eller ändra ledningar för avlopp, värme eller vatten. Att renovera ytskikt, exempelvis lägga nytt golv eller sätta upp nya tapeter, får du göra utan godkännande. 

Om du är det minsta tveksam till vad du får göra eller inte göra när det gäller din bostadsrätt är det alltid säkrast att kontakta styrelsen. 

Så fungerar en bostadsrättsförening 

Bostadsrättsföreningen har stort inflytande på hur fastigheten och föreningens gemensamma ekonomi sköts. Styrelsen sköter det dagliga arbetet med ekonomin och det praktiska kring fastigheten. Större beslut inom föreningen tas av medlemmarna på årsstämman, då väljs också styrelsens medlemmar. 

Som ägare av en bostadsrätt är det viktigt att du har koll på hur en bostadsrättsförening fungerar och hur du kan vara med och påverka. Läs mer om bostadsrättsföreningar i vår artikel – så här fungerar en bostadsrättsförening. 

Köpa bostadsrätt – att tänka på 

Det är många saker att tänka på inför ett bostadsköp, oavsett bostadsform. Några punkter är särskilt viktiga att tänka på när du ska köpa en bostadsrätt. 

Undersök bostaden och gemensamma utrymmen 

När du köper en bostad har du som köpare en omfattande undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att det är du som köpare som måste försäkra dig om att inga fel eller brister finns, varken i bostaden eller i de gemensamma utrymmena såsom tvättstuga och trappuppgång. Skulle du upptäcka ett fel efter köpet som ingår i din undersökningsplikt, exempelvis att kranen i badrummet inte fungerar, kan du inte få ersättning från säljaren eftersom du borde ha kontrollerat detta inför köpet. 

Eftersom fel i framförallt kök och badrum kan bli kostsamma för dig att åtgärda så bör du undersöka eventuella fel och brister extra noga i just dessa rum. 

Om du upptäcker ett fel inom två år efter köpet har genomförts så kan dock säljaren i vissa fall bli skyldig att ersätta dig för felet, om det klassas som ett så kallat dolt fel. Ett dolt fel är ett fel som fanns i bostaden innan du köpte den och som du inte hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av bostaden innan köpet eller som avviker från uppgifter som säljaren har lämnat. 

Med andra ord så gäller i regel att du som köpare ansvarar för fel som går att upptäcka, och säljaren ansvarar för dolda fel. Det är därför alltid en god idé som köpare att läsa på kring vad som gäller för undersökningsplikten för bostadsrätter.

I vissa fall säljs bostäder i så kallat befintligt skick, med en friskrivning från dolda fel. Det innebär att du inte kan få ersättning för eventuella dolda fel som upptäcks efter att köpet har gått igenom. Bostäder som säljs med friskrivning från dolda fel har ofta ett lägre pris för att kompensera för friskrivningen. 

Utvärdera bostadsrättsföreningen 

Innan det är dags att köpa bostadsrätt behöver du titta närmare på bostadsrättsföreningen som äger bostaden. Att utvärdera bostadsrättsföreningen och dess ekonomi är minst lika viktigt som att gå på visningen.

Här tipsar vi om några delar du bör titta närmare på när det gäller bostadsrättsföreningen: 

Föreningens ekonomi 

Hur stabil är föreningens ekonomi? Gå igenom föreningens stadgar och gör en djupdykning i årsredovisningen. Det är viktigt att läsa och förstå bostadsrättsföreningens årsredovisning. 

Några punkter du kan titta lite extra på: 

• Belåningsgraden – En förening kan ha en god ekonomi trots en hög skuldsättning. Titta på belåningsgraden tillsammans med vilka renoveringar som gjorts. En lågt skuldsatt förening kan ha stora renoveringar på gång. Då kan avgiften behöva höjas väsentligt. En förening kan vara ganska högt skuldsatt, men ha en fastighet i toppskick. Då kan du som ägare sitta ganska lugnt i båten. Innan du köper bostadsrätt kommer du via din mäklare att få tillgång till uppgifter kring bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, vilket ger dig ytterligare koll på bostadsrättsföreningens lån och ekonomi. 

• Resultatet – En förening kan göra minusresultat utan att det är någon fara, men den ska helst inte ha minusresultat år efter år. Ett minusresultat kan exempelvis komma på grund av att föreningen gör stora avskrivningar. Avskrivningar är inte reella pengar ut, så det kan vara så att föreningen egentligen inte har gått back.  

Fråga också styrelsen om vad som är på gång inom föreningen. Är det stora renoveringar planerade kan det påverka den framtida månadsavgiften. 

Hur det är att bo i föreningen 

Kolla upp om det har varit stor omsättning på lägenheterna, det kan du exempelvis se i årsredovisningen eller på Booli. Omsättningen kan ge en indikation på hur de boende trivs i föreningen. I föreningar med många små lägenheter är det dock naturligt att människor flyttar efter ett till två år. 

Prata gärna med grannar och se om de verkar trivas i föreningen. 

Föreningens storlek 

Hur många lägenheter finns det i föreningen? Svaret hittar du i bostadsbeskrivningen eller årsredovisningen. Om du köper en bostadsrätt i en förening med högst tio lägenheter kan det vara svårare att få banken att godkänna lånet. 

Nya tider, nya hem och dags att sälja din bostadsrätt

Varje fas i livet har sin tid, och sitt boende. När det är tid för försäljning och ett nytt hem väcks ofta helt nya frågor och tankar. Det är en stor och viktig affär i livet att sälja bostadsrätt och då är det skönt att ha en duktig mäklares erfarenhet att luta sig emot. En bra mäklare får dig att känna dig trygg i varje steg av processen. Oavsett var du är i tankarna kring försäljningen är det alltid en god idé att be om en värdering från en mäklare du känner förtroende för. Vid en värdering med mäklare får du goda råd kring hur du höja värdet på din bostadsrätt, kanske med enklare renoveringar eller homestyling. 

Bostadsrätt till salu 

Oavsett om du är nära att köpa bostadsrätt eller precis har börjat fundera är det bra att få en överblick över marknaden – vilka bostadsrätter ligger ute och vilka gäller i de områden du är intresserad av. Titta närmare på vilka bostadsrätter som finns till salu just nu.